物件調査のポイント

目と足で、ひとつひとつのチェック
物件について、業者からいろいろな説明を受けると思いますが、納得のいくまで説明を求め、自分の目と足で確かめることが大切です。自分が調査した結果と業者が説明する(あるいは説明した)ことが一致するかどうかが、業者の信用度のチェックポイントのひとつになります。

１．現地調査のポイント
① 自分で、通常の交通機関を使って行く
最寄り駅やバス停を確認しながら、自分の足で現地へ行きましょう。業者の案内する車に乗ったのでは交通の便がわかりません。
② 現地には二度以上行く
周辺の状況は曜日や時間、天候によっても違います。雨の降る日や休日以外の日にも現地に行きたいものです。
③ 近所や地元の人にもいろいろ聞いてみる
夜間の交通、また建物の評判など、その土地に詳しい人に聞いておくのも賢明です。
④ たくさんの人といっしょに行く
家族や経験のある人などのアドバイスも役立ちますので、現地にはできるだけたくさんの人といっしょに行くようにしたいものです。
⑤ あらかじめチェックリストを作っておく
チェックしたい項目
●敷地や建物は?・・・地形、地盤、隣地との境界、構造、間取りなど。
●交通は便利か?・・・通勤・通学のルート、所要時間など。
●住環境は?・・・日照、通風、交通騒音、振動、臭気、ばい煙、隣地の建設計画など。
●日常生活は?・・・買物、病院、公共施設など。
●供給施設・排水施設は?・・・電気、ガス、水道、下水道など。施設の所有関係も。
（＊現地にもっていくもの地図、広告、時計、巻尺、磁石など。）

中古住宅は次の項目も
●建物の築年数は?
●雨もり、白アリ、地盤沈下などはないか
●増築・改築により違反建築になっていないか?
●他人の排水施設、占有物件はないか?
●建築基準法上、再建築は可能か?(接道義務などを満たしているか)
●付帯設備(照明器具・冷暖房器具など)や植木・庭石などはどうなるのか?
●引渡時期は?・・・売主が居住中で新しい住宅を他に求めている場合は、その取引の完了時点と連動します。
●小火(ボヤ)などの事故のあった物件ではないか?


２．契約前に、必ず重要事項説明書をもらおう

●業者は買主に対して、契約する前までに、取引する物件について一定の重要な事項を記載した書面(重要事項説明書)を宅地建物取引主任者から交付させ、それを説明させなければならないことになっていますので、必ず契約前にもらい、自分の確かめたいこと、疑問のことなど遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、取引するか否かを決めましょう。
また個々の取引においてはその他にも重要なことがあるはずです。重要事項説明書に書いてある以外のことで説明を受けたこともはっきり書面に書いてもらいましょう。口頭の説明では、後で「説明した」「聞いていない」といった水かけ論になる恐れがあります。

●内容は間違っていないか。
重要事項説明書に書いてあることと、今までにあなたが調べたことを比較してみましょう。もし、まだ調べていなければ、さっそく重要事項説明書がまちがっていないかどうか調査しましょう。

●申込・予約等を刷る案内書等には必ず取引主任者がいます。自分で調査して疑問に思った点はこの取引主任者に確認しましょう。


３．その他の交付書類

●図面等をもらいましょう
①土地の実測図をもらいましょう。
②重要事項説明を受けるときに、建物の形状・構造などを書いた図面があればいっしょにもらい、内容を調べましょう。
③戸建住宅の場合、引き渡しを受けるときに新築はもちろん中古についても工事竣工図があるかどうかを確認し、ある場合はもらいましょう。これは、建物の構造、給排水衛生設備、電気・ガス設備などを示した図面で、増改築や補修工事などをするときに役立つからです。


４．登記の調査

登記された権利関係(所有権、抵当権、地役権など)を物件所有地を管轄する登記所(法務局)の登記簿で調査しましょう。また、登記所で公図(土地の地図台帳)も閲覧できるので、道路の状況、隣地との関係などを確認しましょう。わからない場合は、司法書士に依頼するのもよいでしょう。司法書士の事務所はたいてい登記所の近くにあります。

●登記簿の見方
不動産登記簿には「土地登記簿」と「建物登記簿」の二つがあり、各々「表題部」、「甲区」、「乙区」に分かれています。
●「表題部」には土地や建物の表示
●「甲区」には所有権に関すること
●「乙区」には地上権、抵当権などに関することが記載してあります。
注１:業者に登記簿謄本を見せてもらう場合、謄本の証明年月日を確かめましょう。古いものは記載事項が変更されていることがありますから、新しいほどよいでしょう。
注２:中古住宅の場合、広告などで「築○年」といっていることと一致しているかどうかを確認することも大切です。