契約をやめるとき 契約の解除は自由ではなく、条件や損失を理解して慎重に判断することが大切です

契約をやめる方法にはいくつかの種類があります。
まずは、法律や契約の定めに基づいて解除できる場合を整理しておきましょう。

クーリング・オフ制度

解除ができる場合

売主が不動産会社（宅地建物取引業者）であり、 「事務所等」以外の場所で契約した場合には、クーリング・オフ制度によって 無条件で契約を解除できることがあります。

業者からクーリング・オフに関する書面を受け取った日から8日以内に、 書面で解除の通知を発送すれば有効となります。
期限内に発送していればよいとされるため、内容証明郵便など発送日が分かる方法で手続きをしておくと安心です。

解除ができない主な場合

実際にクーリング・オフの対象になるかどうかは、契約場所や状況によって判断が異なります。
契約時に「どこで、どのように契約したか」を整理しておくことが大切です。

契約違反による解除

たとえば、買主が代金支払いの準備をしているのに、 売主が物件の引渡しや所有権移転登記の手続きをしない場合など、 相手方に債務不履行があるときは、契約解除を求められることがあります。

一般には、まず相手方に対して相当の期間を定めて履行を求める「催告」を行い、 それでも履行されないときに解除へ進むことになります。

契約不適合に関する解除

引き渡された土地や建物が契約内容に適合していない状態であり、 その程度が大きく、契約の目的を達成できない場合には、 契約解除が認められることがあります。

たとえば、重大な欠陥、重要な法的制限の見落とし、説明内容との著しい相違などがある場合です。
解除が認められるかどうかは個別事情によって異なるため、早めに専門家へ相談することが大切です。

契約時に授受される手付金は、通常、解約手付として扱われることが多く、 一定の条件のもとで契約をやめるための基準になります。

手付放棄と手付倍返しの原則

たとえば、手付金100万円で契約している場合、買主は100万円を放棄して解除でき、 売主は200万円を返還して解除することになります。

いつまでも解除できるわけではありません

手付解除は、相手方が契約の履行に着手する前に限られます。
履行の着手とは、契約内容を具体的に実行へ移したといえる段階を指します。

たとえば、引渡し準備、登記申請の具体的着手、工事着手などがこれに当たることがあります。
単なる準備か、履行の着手かは判断が難しい場合もあるため、自己判断は避けた方が安心です。

法律上の解除事由や手付解除に当てはまらない場合でも、 当事者双方の合意によって契約を解消できることがあります。
これを「合意解除」といいます。

合意解除では、相手方が解除に応じる義務はありません。
応じてもらえる場合でも、手付金の返還方法、違約金、実費負担、引渡し準備にかかった費用など、 精算条件をどうするか話し合う必要があります。

合意解除が成立したときは、後日のトラブルを防ぐため、 解除の内容や精算方法を必ず書面で残すことが大切です。

契約時に重大な誤解があった場合や、だまされて契約した場合には、 契約の無効や取消しを主張できる可能性があります。

たとえば、物件の重要な内容について重大な思い違いをしていた場合や、 相手方の虚偽説明によって契約してしまった場合などです。

実際に無効や取消しが認められるかどうかは、 事実関係や証拠の有無によって大きく左右されます。
契約書、重要事項説明書、広告資料、メールやメモなどを整理して、 早めに弁護士などの専門家へ相談することが大切です。

住宅ローンを利用する契約では、ローン特約が付いていることがあります。
これは、一定の条件のもとで融資が利用できなかった場合に、契約を解消できるようにするための特約です。

ただし、どの契約でも自動的に付いているわけではなく、 金融機関名、申込期限、承認取得期限、解除の手続き方法などが具体的に定められていることが一般的です。

申込みをしなかった、必要書類を提出しなかったなど、 買主側の事情で融資手続きが進まなかった場合には、ローン特約が使えないこともあります。
契約前に、適用条件をしっかり確認しておきましょう。

売買契約をやめる場合でも、すでに火災保険の申込みや契約手続きが進んでいることがあります。
そのため、不動産契約の解除とあわせて、火災保険の取扱いも確認することが大切です。

火災保険は、引渡し日や融資実行日にあわせて準備することが多いため、 契約解除のタイミングによっては、申込み取消し、解約、保険料の返戻などの確認が必要になる場合があります。