「価値ある住まい」を提案する、橿原住宅の家づくり。
KASHIHARA JUTAKU
不動産を売りたいとき、買いたいとき、または賃貸に出したいときには、
不動産会社に媒介（仲介）や代理を依頼することがあります。
その際は、契約の種類、業者の義務、報酬の上限、関連する保険の考え方などを理解したうえで、
書面内容を十分に確認してから依頼することが大切です。
契約の意味を正しく知ることで、安心して取引を進めやすくなります。
宅地や建物の売買・交換・賃貸借を進めるときは、 不動産会社に媒介（仲介）または代理を依頼することがあります。
不動産会社が媒介または代理の依頼を受けた場合には、 その内容を記した媒介契約書または代理契約書を作成し、 依頼者へ交付することになります。
口頭だけで話を進めてしまうと、あとで 「どこまで依頼したのか」「いくら支払う約束だったのか」 が曖昧になり、トラブルの原因になりやすくなります。
契約の種類、契約期間、報酬額またはその計算方法、業者の業務範囲、 レインズ登録の有無、報告の頻度、違約時の取扱いなどは、 契約前に必ず確認しておきたいポイントです。
白紙のまま署名・押印しないことが大切です
契約書の空欄が残っている状態や、内容説明が不十分なまま署名・押印するのは避けましょう。
後から内容が補われると、思っていた条件と違う取扱いになるおそれがあります。
媒介契約には、専任媒介契約、
専属専任媒介契約、
一般媒介契約の3種類があります。
それぞれ、依頼のしかたや業者の義務に違いがあります。
1社のみに依頼する契約です。
他の不動産会社に重ねて依頼することはできませんが、
依頼者が自分で見つけた相手と直接契約することはできます。
1社のみに依頼する点は専任媒介契約と同じですが、
依頼者が自分で見つけた相手と直接契約することはできません。
契約は必ず依頼した不動産会社を通して行います。
複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。
自分で見つけた相手と直接契約することも可能です。
一般媒介には、他に依頼している業者名を明らかにする
「明示型」と、明らかにしない「非明示型」があります。
| 契約の種類 | 他社への重ねて依頼 | 自分で相手を見つける | 主な特徴 |
|---|---|---|---|
| 専任媒介契約 | できない | できる | 1社に任せて販売活動を集中的に進めやすい契約です。 |
| 専属専任媒介契約 | できない | できない | 最も拘束力が強く、業者側の報告義務もより重くなります。 |
| 一般媒介契約 | できる | できる | 複数社へ依頼できる一方、活動内容は会社ごとに差が出やすくなります。 |
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、いずれも1社のみに依頼する契約ですが、 業者の報告義務やレインズ登録までの期間に違いがあります。
| 項目 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|
| 有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 他社への重ねて依頼 | できない | できない |
| 自分で相手を見つける | できる | できない |
| レインズ登録 | 契約締結日の翌日から7日以内 | 契約締結日の翌日から5日以内 |
| 業務報告 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
レインズ（REINS）は、不動産会社同士が物件情報を共有するための 不動産流通標準情報システムです。
専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶと、
物件情報がレインズに登録され、他の不動産会社もその情報を閲覧できるようになります。
これにより、買主や借主をより広く探しやすくなります。
レインズ登録後は、登録証明書を通じて、
売主が自分の物件の登録状況や取引状況を確認できる仕組みがあります。
不動産会社任せにせず、登録済みかどうかを自分でも確認しておくと安心です。
不動産会社へ支払う報酬（仲介手数料）には、
法律に基づく上限があります。
金額は必ずしも自動的に決まるわけではなく、媒介契約の締結時に、
上限の範囲内であらかじめ合意しておくことが大切です。
売買の媒介における原則的な上限は、依頼者の一方ごとに、 次の計算方法によって求めます。
| 取引価格（税抜本体価格） | 報酬の上限（税込） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5.5％以内 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4.4％以内 |
| 400万円を超える部分 | 3.3％以内 |
売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料は、 「売買価格 × 3.3％ ＋ 6.6万円（税込）」以内 と考えると分かりやすくなります。
「上限額」＝必ずその金額という意味ではありません
仲介手数料は法律で上限が決まっているという意味であり、
常に上限額ぴったりでなければならないということではありません。
契約前に、どの金額で合意するのかを必ず確認しましょう。
売買価格が800万円以下の宅地・建物については、 「低廉な空家等」に関する特例の対象となる場合があります。
この場合、不動産会社は、依頼者の一方から受け取る仲介手数料について、 原則の上限を超えて受領できることがありますが、 その上限は33万円（税込）以内です。
売買・交換の代理の場合、 報酬の上限は、媒介の場合の上限額の2倍以内です。
ただし、相手方からも報酬を受け取る場合には、 双方から受け取る報酬の合計がその範囲内に収まる必要があります。
代理は媒介より権限が大きい契約です
業者がどの範囲まで代理権を持つのか、勝手に条件変更ができないか、 どのような場合に費用や報酬が発生するのかを、 契約前に特に丁寧に確認しておきましょう。
賃貸借の仲介手数料については、 原則として貸主・借主の双方から受け取る金額の合計が 家賃1か月分（税込）以内となります。
居住用建物では、承諾の有無によって 貸主・借主それぞれから受け取れる上限の考え方が変わるため、 事前の説明をよく確認することが大切です。
不動産取引では、引渡しや入居にあわせて
火災保険の案内を受けることがあります。
その際は、勧められるままに決めるのではなく、
補償内容や保険料、建物条件との関係を理解したうえで検討することが大切です。
火災保険という名称ですが、実際には火災だけでなく、
風災・雪災・水濡れ・破損など、契約内容によって幅広いリスクに備えることができます。
一方で、地震・噴火・津波による損害は、一般的な火災保険だけでは補償対象外となることがあるため、
必要に応じて地震保険もあわせて検討することが重要です。
河川に近い場所や低地では水災補償の必要性を確認し、
逆に立地条件によっては補償内容を見直せる場合もあります。
物件の所在地や周辺環境、ハザードマップの状況なども踏まえて考えることが大切です。
火災保険は「建物」と「家財」を分けて契約する場合があります。
建物だけを対象にした契約では、家具・家電・衣類などの家財が補償されないこともあるため、
ご家族の暮らし方に合った補償範囲を確認しておきましょう。
建物の構造や仕様によって、火災保険料が異なることがあります。
たとえば、省令準耐火構造に対応した住宅では、
一般的な木造住宅に比べて保険料面で有利になる場合があります。
建物性能と保険の関係も、事前に確認しておくと安心です。
毎年または一括で支払う保険料だけで比較するのではなく、
自己負担額（免責金額）、補償限度額、特約の内容、事故時の対応方法なども確認しましょう。
必要なときにきちんと役立つ内容かどうかを見ることが大切です。
契約時は「よく分からないまま加入しない」ことが大切です
火災保険は、引渡し時期が近づくと慌ただしく決まりやすい項目です。
だからこそ、補償内容や保険料の理由を確認し、
分からない点はそのままにせず事前に説明を受けておきましょう。
不動産会社に媒介や代理を依頼するときは、
契約の種類、レインズ登録、報告義務、仲介手数料の上限、関連する火災保険の内容などを理解しておくことが大切です。
その場の説明だけで進めず、必ず書面を確認し、
納得できない点は契約前に質問して解消しましょう。
「何を、どこまで、いくらで依頼するのか」を明確にしておくことが、
安心して取引を進めるための基本です。
土地探しから売買のご相談、住まい選び、注文住宅、火災保険の考え方まで、
地域密着で丁寧にサポートいたします。
気になる点があれば、お気軽にご相談ください。