業者に媒介(仲介)・代理を依頼するとき

１．媒介(仲介)・代理の依頼は書面で
宅地や建物の売買をしようとするときは、業者に媒介(取引の相手を探してもらうことで、通常は「仲介」といいます。)又は代理を頼むのが普通です。
業者は媒介または代理の依頼を受けた場合は、その内容を書面(媒介・代理契約書)にして交付することを義務づけられています。
２．媒介契約の種類
媒介契約には次の３種類があり、依頼者が選択できるようになっています。それぞれ一長一短がありますので、どれが自分に合うかよく検討した上で依頼するようにしましょう。

●専任媒介契約
依頼者　業者
「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません」

●専属専任媒介契約
依頼者　業者
「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけたときも岸の媒介により売却します」

●一般媒介契約・・・業者名を明らかにする明示型と、明らかにしない非明示型があります。


■専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約・・・どこがちがう？
(建設省が定めた標準媒介契約約款による)

共通点
①契約の有効期限は３ヶ月以内です。(依頼者の申し出により更新できます)
②業者が媒介の依頼を受けた不動産の価額について意見を述べるときは、取引事例と比較するなど合理的な方法でその根拠を示さなければなりません。

相違点
専任媒介契約 ■依頼者の義務
●他の業者にかさねて媒介を依頼しない。
●他の業者の媒介によって契約した場合は違約金を、依頼者みずからが発見した相手方と契約した場合には業者に対して倍系契約の履行のために要した費用を支払う。
■業者の義務
●指定流通機構への物件登録義務を負うとともに、売買契約の成立にむけて積極的に努力する。
●２週間に１回以上依頼された業務の処理状況を文書で依頼者に報告する。
専属専任媒介契約 ■依頼者の義務
●他の業者にかさねて媒介を依頼しない。
●依頼者がみずから発見した相手方と契約してはならない。
●他の業者の媒介によって契約した場合や依頼者みずから発見した相手方と契約した場合は違約金を支払う。
■業者の義務
●指定流通機構への物件登録義務を負うとともに、売買契約の成立にむけて積極的に努力する。
●１週間に１回以上依頼された業務の処理状況を文書で依頼者に報告する。
一般媒介契約(明示型) ■依頼者の義務
●他の業者にかさねて媒介を依頼できるが、その名前を明示する。
●他に依頼した業者の媒介によって契約した場合、または依頼者みずからが発見した相手方と契約した場合には、依頼した業者に通知する。
●上記の通知を怠った場合、または明示していない業者の媒介によって契約した場合には業者に対して媒介契約の履行のために要した費用を支払う。
●成約を早める不動産流通機構
不動産流通機構は、不動産物件の流通を早く円滑にするために、数多くの業者が加盟してできた情報ネットワークです。加盟している業者と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、その情報が流通機構に登録され、ネットワークを通じて広く取引の相手方を求められます。


３．業者に支払う報酬額
●業者に支払う報酬の限度額は決められています。
ただし、報酬に消費税がかかる場合は、上限額に消費税相当額を加えた額が上限額となります。消費税の計算の基礎となる取引代金の額は、代金にかかる消費税相当額を含まない本体価格(税抜き価格)となります。

①売買、交換の媒介のとき
取引額２００万円以下・・・５％以内

取引額４００万円以下は
　２００万円までの部分について・・・ ５％以内
　２００万円をこえる部分について・・・ ４％以内

取引額４００万円をこえる場合は
　２００万円までの部分について・・・ ５％以内
　２００万円をこえ４００万円までの部分について・・・ ４％以内
　４００万円をこえる部分について ３％以内

この報酬は、売り手買い手の両方がそれぞれ媒介をした業者に支払うものです。

※(例)売買価格１，０００万円の物件の場合　
０～　２００万・・・ ５％　１０万 　合計３６万円以内
２００万～　４００万・・・ ４％　　８万
　４００万から１，０００万・・・ ３％　１８万


●簡易計算法(取引額が４００万円をこえる場合)
課税業者の場合
(消費税抜きの取引額×３％＋６万円)×１０５%以内

非課税業者の場合(消費税法施行令第57条第３項第１号ホ)
(消費税抜きの取引額×３％＋６万円)×１０２．５%以内


②売買、交換の代理のとき
①で算出した金額の２倍以内を依頼者が支払います。ただし、この場合に業者が相手からも報酬を受け取るときは、両方の報酬を合わせた額が①で算出したときの２倍以内となります。

③居住専用建物の貸借の媒介のとき
貸し主または借り主が事前に承諾をしているときは、④によります。承諾していないときは、借賃１ヶ月分の２分の１以内の金額を、それぞれ支払います。

④貸借の媒介のとき
貸し主と借り主の双方で支払いますが、それらの報酬を合計したものが借賃の１ヶ月分に相当する金額以内です。ただし、業者は貸し主または借り主のどちらか一方からのみ報酬を受け取ることもできます。

⑤貸借の代理のとき
借賃の１ヶ月分に相当する金額以内の報酬を依頼者が支払います。ただし、この場合に業者が相手からも報酬を受取るときは、両方の報酬を合わせた額借賃の１ヶ月分に相当する金額以内となります。

⑥権利金をわたすとき
宅地又は居住専用以外の建物で権利金の授受があるときの報酬については、④または⑤によることなく、権利金を取引額として①または②によることができます。ただし、アパート、貸間などの居住専用建物の貸借の媒介で権利金をわたすときは③で説明したとおりです。