不動産に関する税金
― 取得・保有・売却・相続まで、流れに沿って整理しておくことが大切です ―
不動産には、買うとき、持っているとき、売るとき、贈与や相続を受けるときなど、
さまざまな場面で税金が関わります。
税額や特例の適用要件は制度改正により変わることがあるため、
「どの場面で、どの税金が関係するのか」をまず全体像として理解しておくことが大切です。
ここでは、住まい選びや不動産取引で押さえておきたい主な税金を、
分かりやすく整理してご案内します。
不動産に関する税金は「いつ・何に対して」かかるかで整理しましょう
― 契約・登記・取得・保有・売却・贈与・相続で、それぞれ関わる税金が異なります ―
不動産の税金は、一つではありません。
契約書にかかる税金、登記にかかる税金、取得したときの税金、保有中の税金、
売却益にかかる税金、贈与や相続に関する税金など、場面ごとに種類が分かれます。
そのため、購入予算や売却計画を考えるときは、
物件価格だけを見るのではなく、諸費用や税金も含めて総額で考えることが重要です。
特に取得時には、印紙税、登録免許税、不動産取得税などが重なり、
ご入居後は固定資産税や都市計画税が継続的に関わってきます。
税金は「そのときに初めて確認する」のではなく、 購入前・売却前の段階から見込んでおくことで、資金計画にゆとりが生まれます。
主な税金の早見表
― 不動産取引で関わりやすい主な税金を、場面ごとに整理すると次のようになります ―
不動産取引で関わりやすい主な税金を、場面ごとに整理すると次のようになります。
実際の税額や特例の適用は条件によって異なるため、個別判断が必要です。
| 税金の種類 | 主な対象・場面 | 概要 | 主な確認ポイント | 申告・納付の目安 |
|---|---|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書、建築請負契約書、金銭消費貸借契約書など | 契約書等の作成に対してかかる税金です。 | 契約金額、文書の種類、軽減措置の有無 | 原則として印紙の貼付・消印で納付します。 |
| 登録免許税 | 所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記など | 不動産登記を行う際にかかる税金です。 | 登記の種類、課税標準、住宅用家屋の軽減要件 | 登記申請時に納付します。 |
| 不動産取得税 | 不動産の購入、新築、贈与などによる取得 | 土地や建物を取得したときにかかる都道府県税です。 | 住宅・住宅用土地の軽減、課税標準の特例 | 取得後、都道府県から案内が届くのが一般的です。 |
| 固定資産税 | 土地・建物の保有 | 毎年1月1日時点の所有者に対して課税される市町村税です。 | 評価額、住宅用地の特例、新築住宅の軽減 | 市町村の納税通知書により納付します。 |
| 都市計画税 | 都市計画区域内等の土地・建物の保有 | 固定資産税とあわせて課税されることがある税金です。 | 課税区域かどうか、住宅用地の特例 | 通常、固定資産税とあわせて納付します。 |
| 所得税・住民税 | 不動産の売却益、不動産所得など | 売却益や賃貸収入などに応じて課税されます。 | 長期・短期の区分、取得費、譲渡費用、特別控除 | 確定申告が必要になる場合があります。 |
| 住宅ローン控除 | 一定の住宅取得・入居・借入 | 所得税等の負担軽減につながる制度です。 | 入居時期、住宅の要件、省エネ性能、借入要件 | 初年度は確定申告、以後は年末調整等となる場合があります。 |
| 贈与税 | 不動産や取得資金の贈与 | 贈与により財産を受けたときに関わる税金です。 | 基礎控除、住宅取得等資金の特例、配偶者控除 | 翌年の申告が必要になる場合があります。 |
| 相続税 | 不動産等の相続による取得 | 相続財産の総額や相続人構成に応じて関わる税金です。 | 基礎控除、小規模宅地等の特例、配偶者軽減 | 相続開始後の期限内申告が必要です。 |
税率や特例は改正されることがあります
不動産税制は、年度改正や適用期限の延長・終了によって内容が変わることがあります。
具体的な税額計算や適用可否は、契約時点・入居時期・住宅性能・面積・所有形態などにより異なります。
取得時に関わる主な税金
― 不動産を購入・新築するときには、契約・登記・取得のそれぞれの場面で税金が関わります ―
不動産を購入・新築するときには、 契約・登記・取得のそれぞれの場面で税金が関わります。
印紙税
不動産売買契約書、建築請負契約書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書など、
契約書を作成する場面で関わる税金です。
契約金額や契約書の種類によって額が変わり、軽減措置の対象となる場合もあります。
登録免許税
所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記など、
登記手続きの場面で関わります。
新築住宅・一定の中古住宅・住宅用家屋について軽減特例が使える場合もあるため、
登記前に要件確認が大切です。
不動産取得税
土地や建物を取得したときに関わる税金で、購入・建築・贈与などが対象となります。
住宅や住宅用土地には軽減措置が設けられていることが多いため、
取得後の案内を待つだけでなく、事前に概算を見ておくと安心です。
物件価格だけを見ていると、登記費用や税金を含めた総額が想定より大きくなることがあります。
資金計画では、取得時の税金も諸費用の一部として見込んでおくことが大切です。
保有中に関わる主な税金
― 不動産を取得した後は、保有していること自体に対して毎年関わる税金があります ―
不動産を取得した後は、保有していること自体に対して毎年関わる税金があります。
代表的なのが固定資産税と都市計画税です。
固定資産税
毎年1月1日時点の所有者に対して課税される税金です。
土地・建物それぞれに評価額があり、住宅用地の特例や新築住宅の軽減が使える場合があります。
引渡し年は、売主・買主で日割精算を行うこともありますが、納税義務者そのものは基準日により判断されます。
都市計画税
都市計画区域内など、一定の地域の土地・建物に関わる税金です。
固定資産税と一緒に納税通知書に記載されることが多く、
住宅用地の特例が関係する場合もあります。
ご入居後の維持費として考えておきましょう
住宅ローンの返済額だけを見ていると、固定資産税や都市計画税の負担を見落としがちです。
毎年発生する費用として、家計に組み込んで考えておくことが大切です。
売却時に関わる主な税金
― 売れた金額そのものではなく、譲渡所得に対して税金が関わります ―
不動産を売却したときは、売れた金額そのものではなく、譲渡所得に対して税金が関わります。
譲渡所得は、概ね「売却価額」から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いて計算します。
さらに、所有期間の長短によって区分が変わり、税負担の考え方も異なります。
長期・短期の区分
所有期間によって、長期譲渡・短期譲渡の区分が分かれます。
売却時期や取得時期のわずかな違いで税負担が変わることもあるため、
売却前に取得日や所有期間の確認が必要です。
居住用財産の特例
マイホームの売却では、一定の要件を満たすことで特別控除や買換え・譲渡損失に関する特例が使える場合があります。
ただし、居住実態、所有期間、入居状況、親族間売買でないことなど、要件確認が重要です。
売却価格だけで判断せず、取得費が確認できる資料、仲介手数料などの譲渡費用、 特例の適用可否まで整理しておくと、手残りの見通しが立てやすくなります。
贈与や相続で関わる主な税金
― 不動産は、売買だけでなく家族間での贈与や相続でも税金が関わります ―
不動産は、売買だけでなく、家族間での贈与や相続でも税金が関わります。
とくに相続対策や親族間での資金援助を考える場合は、早めに全体像を把握しておくことが大切です。
贈与税
不動産そのものの贈与や、住宅取得資金の贈与に関わる税金です。
基礎控除のほか、一定の住宅取得等資金の特例が使える場合もありますが、
適用時期や受贈者の条件などの確認が必要です。
相続税
不動産を相続した場合は、相続財産全体の中で課税関係を考えることになります。
基礎控除や配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例など、
条件次第で大きく影響する制度があるため、早めの整理が重要です。
親族間でも「無税」とは限りません
家族間のやり取りであっても、金額や方法によっては贈与税や他の税務上の論点が生じることがあります。
「身内だから大丈夫」と考えず、事前確認をしておくことが大切です。
住宅ローン控除についても確認しておきましょう
― 一定の条件を満たすと税負担が軽減される場合があります ―
住宅取得では、一定の条件を満たすと、住宅ローン控除の適用により税負担が軽減される場合があります。
ただし、適用には、入居時期、住宅の種類、床面積、借入期間、所得要件、
省エネ性能など、複数の条件があります。
新築住宅か既存住宅かによっても扱いが異なるため、
「使える前提」で考えるのではなく、契約前に確認しておくことが大切です。
住宅ローン控除は、物件選びや借入計画に影響する制度です。
入居時期や住宅性能の違いで適用内容が変わることがあるため、 資金計画の段階から確認しておくと安心です。
火災保険の費用もあわせて考えておきましょう
― 税金ではありませんが、住宅取得や保有にあたっての重要な費用です ―
税金ではありませんが、住宅取得や保有にあたっては、 火災保険・地震保険の費用も大切な負担項目です。
購入時の資金計画では、印紙税や登記費用などの税金とあわせて、
火災保険料や地震保険料も見込んでおくことが重要です。
また、保有中も更新や見直しのタイミングがあるため、
税金と同じく「住まいを維持するための継続コスト」として考えておくと安心です。
① 取得時の諸費用として見込んでおく
火災保険料は、取得時にまとめて必要となることがあります。
税金ではありませんが、登記費用やローン関係費用と並ぶ重要な初期費用です。
② 建物条件や立地で負担が変わる場合がある
建物の構造、立地条件、補償内容によって保険料が変わることがあります。
住まいの性能や災害リスクをふまえて、必要な補償を選ぶことが大切です。
③ 地震保険の有無も検討する
一般的な火災保険だけでは、地震・噴火・津波による損害が補償対象外となることがあります。
住宅ローン返済中の安心という視点でも、地震保険の要否を検討しておきましょう。
④ 保有中の見直しも大切です
家財の増減や住まい方の変化に応じて、補償内容を見直すことも重要です。
税金と同じく、持ち続ける間の管理項目として考えておくと安心です。
取得時の税金と火災保険料を総額で見込んでいるか
ご入居後の固定資産税等と保険更新費用を考えているか
地震保険の有無を整理しているか
建物条件による保険料差を確認しているか
補償内容が住まい方に合っているか
まとめ
不動産の税金は、全体像をつかんで計画的に考えることが大切です。
税金は取得時・保有時・売却時・贈与や相続時で種類が異なる
物件価格だけでなく、諸費用や税金を含めて総額で考える
固定資産税や都市計画税はご入居後も継続して関わる
売却時は譲渡所得や特例の適用可否まで整理しておく
火災保険や地震保険も含めた現実的な資金計画を立てる
制度や特例は改正されることがありますので、具体的な税額や適用可否は、その時点の最新制度を確認しながら進めましょう。
不動産には、取得時・保有時・売却時・贈与や相続時など、
さまざまな場面で税金が関わります。
価格や返済額だけで判断せず、税金や火災保険も含めた総額で考えることで、
より現実的で安心感のある資金計画につながります。
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